در شرایطی که افزایش قیمت مسکن، خرید یک واحد کامل را برای بخش زیادی از خانوارها دشوار کرده، طرح «خانهریز» شهرداری تهران با هدف فراهم کردن امکان ورود سرمایههای کوچک به پروژههای ملکی مطرح شده است؛ طرحی که به افراد اجازه میدهد به جای خرید یک واحد مسکونی، سهم بسیار کوچکی از یک پروژه را خریداری کنند و بهتدریج میزان سرمایهگذاری خود را افزایش دهند. با این حال، تفاوت میان سرمایهگذاری در بازار مسکن و خانهدار شدن واقعی باعث شده جزئیات این طرح برای متقاضیان اهمیت زیادی داشته باشد.
طرح خانهریز چیست؟
«خانهریز» پلتفرمی برای فراهم کردن امکان سرمایهگذاری افراد با سرمایههای کوچک در پروژهها و املاک زیر نظر شهرداری تهران است. در این طرح، هر ۱۰۰ خانهریز معادل یک مترمربع از یک پروژه محسوب میشود و فرد با خرید هر خانهریز، سهم مشاعی مشخصی از ملک موردنظر به دست میآورد.
بر اساس توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، این طرح صرفاً برای ساخت واحد مسکونی طراحی نشده و میتواند شامل منافع حاصل از فروش یا بهرهبرداری از پروژهها و املاک باشد. به این ترتیب، خانهریز را باید بیشتر یک مدل سرمایهگذاری خرد در داراییهای ملکی دانست که هدف آن فراهم کردن امکان مشارکت افرادی است که سرمایه کافی برای خرید یک واحد کامل ندارند.
قیمت هر خانهریز نیز ثابت نیست و به صورت دورهای براساس شرایط پروژه و نظر کارشناسی تعیین میشود. در حال حاضر قیمت اعلامشده برای هر خانهریز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان است و با توجه به اینکه ۱۰۰ خانهریز معادل یک مترمربع است، ورود به این طرح با سرمایهای به مراتب کمتر از خرید مستقیم یک مترمربع مسکن امکانپذیر است.
چه کسانی میتوانند در طرح خانهریز شرکت کنند؟
شرکت در طرح خانهریز تنها برای افرادی که فاقد مسکن هستند در نظر گرفته نشده و همه افراد میتوانند در این طرح مشارکت کنند. بنابراین، مالک بودن یا نبودن فرد مانعی برای ورود به خانهریز محسوب نمیشود و هر شخص میتواند متناسب با هدف خود، از این طرح برای سرمایهگذاری یا افزایش تدریجی سهم خود در پروژههای ملکی استفاده کند.
نکته دیگر این است که مشارکت در خانهریز محدود به ساکنان تهران نیست. طبق اعلام مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، افراد در سراسر کشور میتوانند از طریق سامانه مربوط به این طرح وارد فرآیند ثبتنام و خرید شوند. این موضوع باعث شده خانهریز از یک طرح صرفاً شهری فاصله گرفته و امکان مشارکت سرمایههای خرد از نقاط مختلف کشور را فراهم کند.
سقف خرید خانهریز برای هر شخص چقدر است؟
برای جلوگیری از تمرکز خرید و سفتهبازی، سقف مشخصی برای خرید خانهریز تعیین شده است. بر اساس آخرین اعلام مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، هر کد ملی امکان خرید حداکثر ۱۰۰ خانهریز را دارد. از آنجا که هر ۱۰۰ خانهریز معادل یک مترمربع است، سقف خرید اولیه هر فرد معادل یک مترمربع از پروژه خواهد بود.
تعیین این سقف به گفته مسئولان با هدف ایجاد فرصت برابر برای مشارکت افراد و جلوگیری از ورود سرمایههای بزرگ و شکلگیری سفتهبازی انجام شده است. عرضه نیز به صورت کنترلشده و مرحلهای انجام میشود تا امکان مشارکت تعداد بیشتری از متقاضیان فراهم شود.
مزایای طرح خانهریز
مهمترین مزیت خانهریز، کاهش مبلغ موردنیاز برای ورود به بازار مسکن است. در بازار عادی، خرید حتی یک مترمربع ملک در تهران به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد، اما در این طرح افراد میتوانند سرمایه خود را به بخشهای کوچکتر تقسیم کنند و به تدریج در پروژههای ملکی مشارکت داشته باشند.
مزیت دیگر، امکان تبدیل بخشی از نقدینگی به دارایی مرتبط با بازار مسکن است. در شرایط تورمی، افرادی که نمیتوانند با سرعت رشد قیمت مسکن سرمایه خود را افزایش دهند، میتوانند بخشی از منابع خود را وارد چنین داراییای کنند. البته این موضوع به معنای تضمین سود یا حذف کامل ریسک سرمایهگذاری نیست و ارزش سرمایه همچنان به شرایط پروژه و نحوه قیمتگذاری آن وابسته است.
از سوی دیگر، مسئولان شهرداری بر وجود سازوکار برای نقدشوندگی خانهریز تأکید کردهاند. امکان خرید و فروش سهمها در بستر پیشبینیشده نیز از جمله ویژگیهایی است که میتواند این طرح را از یک سرمایهگذاری کاملاً غیرقابلمعامله متمایز کند.
طرح خانهریز به نفع سرمایهگذاران است یا مستأجران؟
خانهریز میتواند برای دو گروه سرمایهگذاران خرد و مستأجران جذاب باشد، اما کارکرد آن برای این دو گروه متفاوت است. برای سرمایهگذاران، این طرح فرصتی برای ورود با سرمایه محدود به بازار ملک و تنوعبخشی به سبد دارایی محسوب میشود؛ بهویژه برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند اما نمیخواهند تمام نقدینگی خود را به صورت پول نقد نگه دارند.
در مقابل، برای مستأجران، موضوع مهمتر امکان افزایش تدریجی سهم مالکیت است. با این حال، خرید چند خانهریز به خودی خود به معنای صاحب یک واحد مسکونی شدن نیست. ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران و امور زیربنایی اتاق تهران، نیز درباره فروش متری مسکن معتقد است چنین مدلهایی بیشتر کارکرد سرمایهگذاری دارند و نمیتوان آنها را به تنهایی راهکاری قطعی برای خانهدار شدن مردم دانست.
بر همین اساس، خانهریز برای مستأجران میتواند یک ابزار پسانداز و سرمایهگذاری مرتبط با مسکن باشد، اما اینکه فرد در نهایت بتواند با افزایش تدریجی سهم خود به یک واحد مسکونی برسد، به میزان درآمد، قدرت پسانداز و استمرار سرمایهگذاری او بستگی دارد.
ارزش روز سرمایه در طرح خانهریز چگونه مشخص میشود؟
یکی از مهمترین بخشهای این طرح، نحوه تعیین ارزش خانهریز و تغییرات قیمت آن در طول زمان است. طبق توضیحات ارائهشده، قیمت پایه هر خانهریز به صورت ماهانه مورد کارشناسی قرار میگیرد و عواملی مانند پیشرفت فیزیکی پروژه، ارزش زمین، عوارض و هزینههای ساخت در تعیین آن مؤثر است.
این قیمتگذاری توسط هیأت کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشود و در کنار ارزش کارشناسی، میزان عرضه و تقاضا نیز میتواند بر قیمت خرید و فروش خانهریز اثرگذار باشد. به این ترتیب، ارزش سرمایه افراد قرار نیست یک عدد ثابت باقی بماند و متناسب با شرایط پروژه و وضعیت بازار مورد ارزیابی قرار میگیرد.
مسئولان شهرداری همچنین اعلام کردهاند که سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران در این طرح نقش نظارتی دارد و سازوکار نقدشوندگی نیز برای آن در نظر گرفته شده است. با این حال، سرمایهگذاران باید توجه داشته باشند که تغییر ارزش دارایی ملکی الزاماً به معنای سود قطعی و تضمینشده نیست.
نحوه ثبتنام طرح خانهریز
ثبتنام و ورود به طرح خانهریز از طریق سامانه شهرزاد به آدرس khanehriz.shahrzadcity.ir انجام میشود و محدودیتی برای مشارکت افراد خارج از تهران نیز اعلام نشده است. متقاضیان میتوانند با مراجعه به سامانه اختصاصی طرح، اطلاعات مربوط به پروژههای ارائهشده و شرایط مشارکت را بررسی و سپس براساس میزان سرمایه خود اقدام به خرید کنند.
با توجه به مرحلهای بودن عرضه و تعیین سقف خرید برای هر کد ملی، متقاضیان باید شرایط و ظرفیت عرضه هر مرحله را در زمان ثبتنام بررسی کنند.
سوالات متداول درباره طرح خانهریز
۱. هر خانهریز معادل چه میزان ملک است؟
هر ۱۰۰ خانهریز معادل یک مترمربع از پروژه است و خرید هر خانهریز، سهم مشخصی از آن پروژه ایجاد میکند.
۲. قیمت هر خانهریز چقدر است؟
قیمت اعلامشده فعلی هر خانهریز ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان است؛ این قیمت به صورت ماهانه کارشناسی میشود.
۳. آیا قیمت خانهریز ثابت میماند؟
خیر. قیمت براساس شرایط پروژه، پیشرفت فیزیکی، هزینهها و کارشناسی رسمی میتواند تغییر کند.
۴. آیا خانهریز همان فروش متری مسکن در بورس است؟
خیر. مسئولان شهرداری تأکید کردهاند که خانهریز ارتباطی با بورس ندارد و بر مبنای قرارداد مشارکتی اجرا میشود.
۵. آیا افراد دارای خانه هم میتوانند خانهریز بخرند؟
بله. شرکت در این طرح به افراد فاقد مسکن محدود نشده و همه افراد میتوانند در آن مشارکت کنند.
۶. آیا فقط تهرانیها امکان خرید دارند؟
خیر. طبق اعلام مسئولان، افراد در سراسر کشور میتوانند در این طرح شرکت کنند.
۷. آیا افزایش قیمت مصالح باعث پرداخت پول بیشتر توسط خریدار میشود؟
طبق توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری تهران، با خرید خانهریز امتیاز سهم مشخصی از پروژه برای فرد ایجاد میشود و افزایش هزینه مصالح بر عهده سازنده خواهد بود.
۸. آیا امکان فروش خانهریز وجود دارد؟
برای خانهریز سازوکار خرید و فروش و بازار ثانویه پیشبینی شده و هدف از آن افزایش امکان نقدشوندگی سرمایه است.
۹. آیا خانهریز حتماً به خانهدار شدن منجر میشود؟
خیر. خانهدار شدن به میزان سرمایهگذاری و پسانداز فرد و افزایش تدریجی سهم او بستگی دارد و خرید چند سهم کوچک به معنای مالکیت یک واحد کامل نیست.
۱۰. سقف خرید خانهریز برای هر کد ملی چقدر است؟
طبق آخرین اعلام، هر کد ملی امکان خرید حداکثر ۱۰۰ خانهریز را دارد که معادل یک مترمربع است.
در مجموع، «خانهریز» بیشتر از آنکه خرید یک واحد مسکونی به شکل خردشده باشد، مدلی برای سرمایهگذاری خرد در پروژههای ملکی است. این طرح میتواند ورود افرادی با سرمایه محدود به بازار مسکن را آسانتر کند و برای مستأجران نیز به عنوان ابزاری برای پسانداز و حفظ ارزش بخشی از سرمایه مورد استفاده قرار گیرد؛ اما نباید انتظار داشت خرید چند خانهریز به تنهایی و در کوتاهمدت مشکل خانهدار شدن را حل کند.