افزایش شدید هزینه ساخت مسکن در کنار رشد قیمت زمین و کاهش قدرت خرید خانوارها، رکود بازار مسکن را عمیقتر کرده است. هزینه تمامشده ساخت هر مترمربع مسکن که پیشتر حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون در برخی پروژهها به ۴۰، ۵۰ و حتی ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
جهش هزینه ساخت؛ عامل جدید رکود مسکن
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با اشاره به وضعیت بازار مسکن گفت: یکی از مهمترین عوامل فشار بر بازار فعلی، افزایش قابلتوجه هزینه تمامشده ساخت است.
وی تصریح کرد که پیشتر هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اما این رقم در بسیاری از پروژهها اکنون به ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان و حتی در برخی ساختوسازها به ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
این افزایش هزینه بهطور مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی تأثیر گذاشته است. سازندههایی که با هزینه بالاتر ساخت میکنند، قادر نیستند مسکن را با قیمتهای پیشین عرضه کنند و این امر فاصله بین قیمت مسکن و توان خرید خانوارها را بیشتر کرده است.
چرایی تأثیر افزایش هزینه ساخت بر رکود بازار مسکن
افزایش هزینههای ساخت در حالی رخ داده که درآمد خانوارها متناسب با افزایش قیمت مسکن افزایش نیافته است، به طوری که بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی از بازار خرید خارج شدهاند.
گودرزی معتقد است رکود فعلی بازار مسکن به دلیل افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید مردم ایجاد شده است؛ قیمتها رشد یافته ولی حجم معاملات کاهش یافته است.
در چنین شرایطی، خریداران واقعی توان حضور در بازار را ندارند و فروشندگان به دلیل هزینه بالای جایگزینی، تمایل چندانی به کاهش قیمت ندارند. نتیجه این وضعیت، بازاری با قیمتهای بالا و معاملات کم است.
خانهدار شدن برای طبقه متوسط دشوارتر شده است
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تأکید کرد که خانوار برای خرید مسکن به سه عامل اصلی نیاز دارد: درآمد کافی، درآمد پایدار و امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده.
با افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت واحدهای مسکونی در حالی که بسیاری از خانوارهای متوسط و کمدرآمد با کاهش قدرت خرید مواجهاند، حتی در صورت وجود تقاضای مصرفی، توان مالی لازم برای تبدیل این تقاضا به معامله فراهم نیست.
بنابراین، افزایش هزینه ساخت نه تنها قیمت تمامشده برای سازنده را افزایش داده، بلکه بخش قابل توجهی از جامعه را از بازار خرید مسکن خارج کرده است.
تغییر معادله بازار مسکن با افزایش هزینه ساخت
بازار مسکن اکنون با تناقضی جدی روبروست؛ از یک سو هزینه ساخت و قیمت تمامشده افزایش یافته و از سوی دیگر قدرت خرید مصرفکنندگان کاهش یافته است.
در این شرایط، کاهش قیمت مسکن برای سازندگان دشوار است زیرا فروش با قیمت پایینتر نمیتواند هزینههای ساخت و سرمایهگذاری آنها را تأمین کند و از سوی دیگر خریداران توان پرداخت قیمتهای جدید را ندارند.
به همین دلیل، افزایش هزینه ساخت ممکن است موجب تداوم رکود معاملاتی در ماههای آینده شود مگر اینکه همزمان کنترل هزینههای ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها صورت گیرد.