افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن در تهران به ۲ میلیارد تومان، هرچند در نگاه نخست برای خانهاولیها امیدوارکننده به نظر میرسد، اما بررسیهای دقیقتر نشان میدهد که این تسهیلات با قیمتهای فعلی مسکن تناسب ندارد و پرداخت اقساط آن برای بسیاری از خانوارها دشوار است.
بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف وام خرید و ساخت مسکن برای متقاضیان انفرادی در تهران به ۱ میلیارد تومان و برای زوجین به ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است. در سایر مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف وام به ترتیب ۸۰۰ میلیون تومان و ۱.۶ میلیارد تومان تعیین شده است. متقاضیان در سایر مناطق کشور میتوانند تا ۶۰۰ میلیون تومان برای انفرادی و ۱.۲ میلیارد تومان برای زوجین دریافت کنند. همچنین سقف وام جعاله مسکن از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
با این حال، مشکل اصلی این وامهای جدید فقط مبلغ آنها نیست بلکه توانایی بازپرداخت اقساط آنها نیز اهمیت فراوانی دارد. محاسبات نشان میدهد قسط ماهانه وام ۱ میلیارد تومانی در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است. اگر درآمد ماهانه یک خانوار چهار نفره حدود ۲۲ میلیون تومان در نظر گرفته شود، این مبلغ قسط به معنای اختصاص بیش از ۹۰ درصد از درآمد خانواده به بازپرداخت وام است. در چنین شرایطی تنها حدود ۲ میلیون تومان برای هزینههای زندگی باقی میماند، که این مسأله باعث میشود گروههای کمدرآمد که بیشترین نیاز به وام دارند، عملاً امکان استفاده از آن را نداشته باشند.
برای زوجین تهرانی که درخواست وام ۲ میلیارد تومانی دارند، پرداخت ماهانه قسط حدود ۴۰ میلیون تومان است که با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، مجموع مبلغ بازپرداخت به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد. اگر وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز به این مقدار افزوده شود، قسط ماهانه به حدود ۱۱ میلیون تومان افزایش پیدا میکند و مجموع بازپرداخت به ۶.۸۷ میلیارد تومان میرسد. در عمل، دریافت ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات، تعهدی نزدیک به ۶.۹ میلیارد تومان برای خانوار ایجاد خواهد کرد.
از سوی دیگر، فاصله زیاد بین مبلغ وام و قیمت واقعی مسکن یکی دیگر از چالشها است. با فرض قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در تهران برابر با ۲۰۰ میلیون تومان، یک واحد ۴۰ متری به حدود ۸ میلیارد تومان میرسد. بنابراین وام ۱ میلیارد تومانی تنها حدود ۱۲.۵ درصد هزینه خرید این واحد را پوشش میدهد و وام ۲ میلیارد تومانی نیز تنها معادل ۲۵ درصد قیمت واحد خواهد بود. این یعنی خانوارها باید بخش بزرگی از مبلغ مسکن را از منابع شخصی تأمین کنند.
علاوه بر سود و اقساط، هزینه خرید اوراق گواهی حق تقدم نیز بر دوش متقاضیان است که موجب میشود مبلغ وام تعلق گرفته با مبلغ واقعی دریافتی تفاوت داشته باشد. این هزینهها علاوه بر آورده اولیه خانوار و اقساط ماهانه فشار مالی قابل توجهی به وامگیرندگان وارد میکند.
طرح «خانهریز» و امکان سرمایهگذاری کوچک در بازار مسکن
در کنار افزایش سقف وامها، طرح «خانهریز» نیز برای ورود سرمایههای کوچک به پروژههای ملکی مطرح شده است. در این مدل، افراد میتوانند با سرمایه محدود، سهم کوچکی از یک پروژه مشخص را خریداری و به مرور آن را افزایش دهند. هدف از این طرح، کاهش مانع نقطه ورود به بازار ملک برای کسانی است که توان خرید واحد کامل را ندارند.
با این حال، خانهریز به معنای خانهدار شدن فوری نیست و میزان سهم نهایی فرد به درآمد، پسانداز، سرمایهگذاری و شرایط پروژه بستگی دارد.
تأثیر افزایش هزینه ساخت بر سهم سرمایهگذار در خانهریز
یکی از پرسشهای مطرح درباره خانهریز، تأثیر افزایش قیمت مصالح و هزینههای ساخت بر سهم خریداری شده است. طبق توضیحات مسئولان، هر واحد «خانهریز» نمایانگر امتیاز بهرهمندی از یکصدم مترمربع از پروژه است و افزایش هزینه ساخت نباید باعث کاهش متراژ خریداری شده توسط سرمایهگذار شود.
با این حال، برای ارزیابی اقتصادی این طرح نیاز به بررسی عواملی مانند بازده سرمایه، مدت اجرای پروژه، نحوه ارزشگذاری سهمها، امکان خروج سرمایه و نقدشوندگی وجود دارد.
ماهیت خانهریز و تفاوت آن با بازار بورس
با توجه به خرید و فروش سهمهای کوچک در طرح خانهریز، ممکن است این مدل با بازار سرمایه مقایسه شود. اما خانهریز مفهوم بورسی ندارد و براساس مشارکت در یک پروژه مشخص تعریف شده است. ارزش روز سهمها بر اساس کارشناسی و شرایط عرضه و تقاضا تعیین میشود. همچنین شرکت در این طرح محدود به افراد فاقد مسکن نیست و افراد سراسر کشور میتوانند در آن مشارکت کنند.
وام بیشتر؛ راه حل چالش مسکن یا بار بدهی سنگینتر؟
افزایش سقف وام مسکن، در صورتی که درآمد خانوار نیز افزایش یافته باشد، ممکن است بخشی از قدرت خرید ازدسترفته را بازگرداند. اما وقتی قیمت مسکن چند برابر توان مالی خانوار است، صرفاً افزایش وام نمیتواند مشکل مسکن را حل کند.
برای خانوارهای کمدرآمد، بازپرداخت اقساط سنگین چالشبرانگیز است و حتی خانوارهایی که توان پرداخت اقساط را دارند، باید مبلغ قابل توجهی از قیمت مسکن را از منابع شخصی فراهم کنند.
موفقیت سیاستهای مسکن به عوامل متعددی وابسته است که از جمله آنها میتوان به افزایش درآمد واقعی خانوار، کاهش هزینه تأمین مالی، افزایش قدرت پسانداز، کنترل هزینه زمین و ساختوساز و ایجاد ابزارهای متنوع برای تأمین مسکن اشاره کرد.
جمعبندی
وام ۲ میلیارد تومانی مسکن روی کاغذ رقم بزرگی به نظر میرسد اما در بازار فعلی تهران تنها بخش محدودی از هزینه خرید خانه را پوشش میدهد. همچنین اقساط سنگین این وامها استفاده از آن را برای خانوارهای کمدرآمد دشوار کرده است.
طرحهایی مانند خانهریز ممکن است ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک را تسهیل کنند اما نباید انتظار داشت که این طرحها به تنهایی فاصله بزرگ میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را از بین ببرند.
در نهایت، مسأله اصلی بازار مسکن فقط کمبود وام نیست، بلکه فاصله میان قیمت خانه، درآمد خانوار و توان پسانداز همچنان مهمترین مانع برای خانهدار شدن بسیاری از افراد است.