مسکن و شهرسازی، بهشاد بهرامی: علیرضا زاکانی در هفته‌های اخیر از برنامه‌های حمایتی متعددی سخن گفته که برخی از آنها فراتر از حوزه‌های متعارف فعالیت شهرداری تهران قرار می‌گیرند. تازه‌ترین نمونه، ورود مدیریت شهری به بازار مسکن است؛ بازاری که شهردار تهران می‌گوید قصد دارد با استفاده از زمین، دارایی‌ها و مشارکت بخش خصوصی، شرایط خرید و اجاره خانه را برای شهروندان آسان‌تر کند.
زاکانی ۲۶ مهرماه اعلام کرد شهرداری به دنبال راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای با قرارداد‌های سه تا پنج‌ساله و افزایش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم است. او همچنین از شناسایی ۲۱۱ قطعه زمین بزرگ در ۱۸ منطقه تهران سخن گفت که به گفته او، ظرفیت ساخت حدود ۲۵۶ هزار واحد مسکونی را دارند.
این نخستین بار نیست که مدیریت شهری تهران از ورود به ساخت مسکن و مشارکت در پروژه‌های ساختمانی خبر می‌دهد. در سال‌های گذشته نیز برنامه‌ها و تفاهم‌نامه‌هایی در این زمینه معرفی شده‌اند، اما میان ظرفیت‌های اعلام‌شده و واحد‌هایی که واقعا ساخته و تحویل شده‌اند، باید تفاوت گذاشت. برای ارزیابی برنامه تازه نیز هنوز اطلاعات روشنی درباره منابع مالی، زمان‌بندی اجرا و ضمانت تحقق تعهدات منتشر نشده است.
مساله فقط این نیست که شهرداری چند خانه خواهد ساخت. اگر قرار باشد زمین یا امکانات عمومی در اختیار سازندگان قرار بگیرد، چه تضمینی وجود دارد که واحد‌های ساخته‌شده با همان شرایط حمایتی وعده‌داده‌شده به دست خانوار‌های هدف برسند؟
پاسخ به این پرسش را می‌توان در تجربه تازه‌ای جست‌و‌جو کرد که همین روز‌ها در برلین خبرساز شده است.
۲۱۵ آپارتمان ساخته شد، اما یک تعهد اجرا نشد
در نزدیکی ایستگاه مرکزی قطار برلین، محله‌ای نوساز به نام «یوروپاسیتی» شکل گرفته است؛ مجموعه‌ای از ساختمان‌های مسکونی و تجاری که بخشی از توسعه شهری پایتخت آلمان به شمار می‌رود.
در یکی از ساختمان‌های این محله، ۲۱۵ آپارتمان قرار بود سرنوشت متفاوتی از سایر واحد‌های بازار آزاد داشته باشند. دولت ایالتی برلین در سال ۲۰۱۶ با سازنده توافق کرده بود که این آپارتمان‌ها به مدت ۲۰ سال، با اجاره کنترل‌شده و برای خانوار‌های واجد شرایط عرضه شوند.
ساختمان در اوت ۲۰۲۳ آماده سکونت شد. اما آنچه در قرارداد آمده بود، اتفاق نیفتاد.
در این فاصله، مالکیت پروژه نیز تغییر کرده بود. ملک در سال ۲۰۲۱ به شرکت دیگری منتقل شد و مالک جدید، با وجود اطلاع از تعهد قبلی، ترتیبی نداد که دولت بتواند اجرای آن را همچنان مطالبه کند.
ماجرا می‌توانست به اختلافی طولانی میان سازنده، مالک جدید و مدیریت شهری تبدیل شود. دولت برلین، اما در سال ۲۰۲۵ به دادگاه شکایت کرد و خواستار اجرای تعهد و جبران خسارت شد.
سرانجام دادگاه اداری برلین در ۹ اکتبر ۲۰۲۶، برابر با ۱۷ مهر ۱۴۰۵، به نفع دولت ایالتی رأی داد. مطابق این حکم، هم مالک قبلی و هم مالک جدید باید تعهد اجاره حمایتی ۲۱۵ واحد را اجرا کنند و بابت تخلفات گذشته حدود ۱.۸ میلیون یورو به‌علاوه بهره بپردازند.
رأی هنوز قطعی نشده و امکان درخواست تجدیدنظر وجود دارد، اما پیام آن روشن است: انتقال مالکیت پروژه، در شرایط این پرونده، نتوانست مسوولیت اجرای تعهد مسکن اجتماعی را از بین ببرد.
اجاره ۳۹۰ یورویی برای خانه ۶۰ متری
برای درک اهمیت اختلاف، باید دید سازنده دقیقا چه تعهدی را اجرا نکرده بود.
بر اساس توضیحات مؤسسه حقوقی نماینده دولت برلین، اجاره اولیه این واحد‌ها نباید از ۶.۵ یورو به ازای هر مترمربع در ماه بیشتر می‌بود. به این ترتیب، اجاره پایه یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۳۹۰ یورو می‌شد؛ البته بدون هزینه‌های جانبی و مشروط به احراز شرایط دریافت مسکن اجتماعی.
این محدودیت قرار بود تا میانه سال ۲۰۴۳ ادامه داشته باشد؛ بنابراین دولت برلین فقط بر سر مبلغ اجاره چند آپارتمان با سازنده اختلاف نداشت. موضوع، حفظ سهمی از مسکن یک محله نوساز برای خانوار‌هایی بود که توان پرداخت اجاره بازار آزاد را ندارند.
در این الگو، سازنده خصوصی می‌تواند در توسعه شهر مشارکت کند، اما تعهدی که در قرارداد شهرسازی پذیرفته نیز بخشی از هزینه و مسوولیت همان مشارکت است.
دادگاه با رسیدگی به پرونده، این تعهد را قابل مطالبه دانست؛ حتی چند سال پس از آماده‌شدن ساختمان.
از وعده ساخت خانه تا تعهد تحویل آن
حالا به تهران برگردیم. شهرداری از ظرفیت ساخت صد‌ها هزار واحد مسکونی سخن می‌گوید، اما ظرفیت زمین به‌تنهایی به معنای وجود پروژه آماده اجرا نیست. برای تبدیل آن به خانه، باید وضعیت مالکیت، مجوز‌های شهرسازی، منابع مالی، زیرساخت‌ها و مدل مشارکت روشن باشد.
در برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز پرسش‌های دیگری وجود دارد. اگر قرار است اجاره‌بها در قرارداد‌های چندساله کمتر از تورم افزایش پیدا کند، چه نهادی این تفاوت را تامین می‌کند؟ آیا شهرداری مالک واحد‌ها خواهد بود یا سازندگان خصوصی؟ اگر مالک یا بهره‌بردار تغییر کند، تعهد اجاره حمایتی چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟
این پرسش‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند وقتی پای استفاده از زمین یا سایر دارایی‌های عمومی در میان باشد.
تجربه برلین البته به معنای یکسان‌بودن قوانین ایران و آلمان نیست. در پرونده اخیر، مسوولیت مالک جدید به شرایط خاص انتقال ملک و آگاهی او از تعهد قبلی مربوط بود. نمی‌توان نتیجه گرفت که در همه قراردادها، تعهدات مالک پیشین خودبه‌خود به مالک بعدی منتقل می‌شوند.
بااین‌حال، این پرونده نشان می‌دهد که قرارداد مشارکت شهری باید فراتر از وعده اولیه ساخت‌وساز تنظیم شود. مدت حمایت، نرخ اجاره، گروه‌های مشمول، نحوه نظارت و پیامد اجرا نکردن تعهد، همگی باید از ابتدا مشخص باشند.
شهرداری تهران چه چیزی را باید تضمین کند؟
در ایران نیز حمایت از ساخت مسکن برای خانوار‌های کم‌درآمد و استفاده از ظرفیت زمین عمومی موضوع تازه‌ای نیست. تفاوت اصلی میان یک برنامه اعلام‌شده و سیاستی قابل ارزیابی، در تعهدات مشخص و امکان پیگیری اجرای آنهاست.
حکم تازه برلین یادآوری می‌کند که مسوولیت مدیریت شهری با افتتاح ساختمان پایان نمی‌یابد. در آن شهر، واحد‌ها سه سال پیش آماده سکونت شدند، اما تعهدی که اجرا نشده بود همچنان موضوع پیگیری قضایی است.
در تهران، برنامه‌های تازه مسکن هنوز در آغاز راه قرار دارند. شهرداری از زمین، ظرفیت ساخت و قرارداد‌های اجاره بلندمدت سخن می‌گوید. آنچه هنوز باید روشن شود، سازوکاری است که این وعده‌ها را به تعهدات قابل سنجش و قابل پیگیری تبدیل می‌کند.
برای مستاجری که قرار است از این برنامه بهره‌مند شود، تفاوت اصلی همین‌جاست: وعده اجاره ارزان، تا زمانی که امکان مطالبه و اجرای آن وجود نداشته باشد، هنوز خانه‌ای با اجاره قابل پرداخت نیست.