در روزهایی که میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در پایتخت به مرز ۲۴۹ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن از ۷۰ سال فراتر رفته است، بازار ملک در چنبره یک تناقض تاریخی گرفتار شده؛ بازاری که با وجود رکود سنگین معاملات، کمترین نشانه‌ای از عقب‌نشینی در قیمت‌ها بروز نمی‌دهد و خانه‌اولی‌ها را در بن‌بست تصمیم‌گیری تنها گذاشته است.
ریشه این سردرگمی در رفتار همزمان متغیرهای عرضه و تقاضاست؛ جایی که تحلیل دقیق متغیرهای عرضه، افت ۴۰درصدی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و چسبندگی هزینه‌ها نشان می‌دهد این رکود نه نشانه ارزانی؛ بلکه می‌تواند بستری برای جهش‌های قیمتی فردا باشد. از همین رو، این گزارش در واکاوی روندهای پیچیده بازار مسکن در نیمه نخست سال، به بررسی چالش‌های عرضه و تقاضای مؤثر، نوسان‌های شاخص دلاری و واقعیت صندوق‌های املاک و مستغلات پرداخته است.
بحران تقاضای مؤثر و فاصله ۷۰ ساله تا خانه‌دار شدن
میلاد یزدان‌پور در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: بازار مسکن ایران در یکی از پیچیده‌ترین مقاطع سال‌های اخیر قرار گرفته است. از یک طرف قیمت‌ها در سطحی قرار دارند که بخش بزرگی از خانوارها عملاً توان ورود به بازار را از دست داده‌اند و از طرف دیگر، رکود معاملات هنوز نتوانسته قیمت را به شکل معناداری پایین بیاورد. به همین دلیل برای توصیف وضعیت فعلی، تعبیر «رکود تورمی» دقیق‌تر است؛ بازاری که خریدار کم دارد، اما الزاماً ارزان نمی‌شود.
وی افزود: مهم‌ترین اشتباهی که امروز در تحلیل بازار رخ می‌دهد، یکی دانستن «رکود» با «ریزش قیمت» است. کاهش تعداد معاملات نشانه ضعف تقاضای مؤثر است، اما وقتی هزینه ساخت، قیمت زمین، تورم عمومی و محدودیت عرضه همچنان صعودی‌اند، فروشنده انگیزه‌ای برای کاهش جدی قیمت ندارد و نتیجه، بازاری است که ماه‌ها کم‌معامله می‌ماند، اما قیمت اسمی آن بالا حرکت می‌کند.
وی با اشاره به بحران تأمین مسکن تصریح کرد: کشور با کمبود تقاضای بالقوه مواجه نیست؛ بلکه مشکل اصلی تبدیل این نیاز به تقاضای مؤثر است؛ به‌طوری‌که برآوردها نشان می‌دهد نیاز بالقوه سالانه مسکن تا سال ۱۴۰۶ به حدود ۲۴/۱ میلیون واحد می‌رسد، اما ساخت سالانه ۴۰۰ هزار واحد این فاصله را عمیق‌تر می‌کند.
انتقال تقاضای مسکن به اجاره و متراژهای پایین‌تر
وی افزود: ممکن است همزمان خانه خالی داشته باشیم و کمبود مسکن مصرفی هم وجود داشته باشد؛ زیرا آپارتمان لوکس جایگزین واحد ۶۰ یا ۷۰ متری موردنیاز خانوار متوسط نمی‌شود.
یزدان‌پور درباره نجومی شدن زمان انتظار گفت: نسبت درآمد خانوار به قیمت مسکن به نقطه‌ای رسیده که زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده و پس‌انداز معمولی دیگر فاصله با قیمت خانه را جبران نمی‌کند. برای همین خانه‌اولی‌ها به‌تدریج از مرکز بازار خرید خارج شده‌اند و بخشی از تقاضا به اجاره، متراژهای پایین‌تر یا شهرهای اطراف منتقل شده است.
وی گفت: در نیمه نخست مهر، متوسط قیمت پیشنهادی تهران به ۲۴۹ میلیون تومان در هر متر رسیده؛ در حالی که در شهرهای اطراف مانند گلبهار ۳۹ میلیون، پرند ۳۵ میلیون و پردیس حدود ۸۵ میلیون تومان گزارش شده است.
افت ۴۰درصدی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز
یزدان‌پور با اشاره به ضعف داده‌های معاملاتی تصریح کرد: وقتی داده شفاف از معاملات وجود ندارد، بازار ناچار بر قیمت آگهی‌ها تکیه می‌کند که الزاماً قیمت معامله نیست.
وی تأکید کرد: در بازاری به بزرگی مسکن، شفافیت آماری خودش یک ابزار تنظیم بازار است. هرچه داده‌های معاملات واقعی، تعداد قراردادها، قیمت منطقه‌ای و ترکیب واحدهای معامله‌شده شفاف‌تر باشد، امکان قیمت‌سازی کاذب کمتر می‌شود.
وی افزود: حجم حقیقی سرمایه‌گذاری در ساختمان از ۲۵۶ همت در سال۱۳۹۰ به ۱۵۰ همت در سال۱۴۰۰ کاهش یافته و این افتی بیش از ۴۰درصد است که رکود امروز را به فشار قیمتی فردا تبدیل می‌کند.
وی تصریح کرد: اگر امروز به‌دلیل ضعف قدرت خرید، سازندگان پروژه‌های کمتری را شروع کنند، نتیجه آن ممکن است چند سال بعد در قالب کاهش عرضه واحد نوساز ظاهر شود. به همین دلیل رکود امروز می‌تواند بذر فشار قیمتی فردا را در خودش داشته باشد.
شاخص دلاری مسکن و دوراهی خرید برای خانه‌اولی‌ها
وی درباره شاخص دلاری مسکن اظهار کرد: یکی از شاخص‌هایی که برای بررسی نسبی ارزندگی مسکن دنبال می‌شود، «قیمت دلاری هر مترمربع» است. در حال حاضر قیمت دلاری هر مترمربع در تهران از هزارو۴۷۰ دلار در سال ۱۴۰۲ به حوالی ۸۸۶ دلار در مهر ۱۴۰۴ کاهش یافته است.
وی توضیح داد: این شاخص در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ عمدتاً بالاتر از هزار دلار قرار داشت؛ در سال ۱۳۹۷ تا حدود ۷۶۶ دلار پایین آمد و یک سال بعد به حدود ۹۸۳ دلار برگشت. سپس در سال‌های بعد به ترتیب به حدود هزارو۳۷، هزارو۱۹۱، هزارو۲۸۷ و درنهایت در سال ۱۴۰۲ به محدوده هزارو۴۷۰ دلار رسید. پس از آن در سال ۱۴۰۳ به حدود هزارو۲۶۴ دلار کاهش یافت و در مهر ۱۴۰۴ در نمودار مورد بررسی به حوالی ۸۸۶ دلار رسید.
وی افزود: این سابقه یک نکته را نشان می‌دهد؛ دوره‌هایی که دلار بسیار سریع‌تر از مسکن رشد کرده، قیمت دلاری ملک کاهش پیدا می‌کند و قدرت تبدیل دارندگان دلار و طلا به مسکن افزایش می‌یابد، اما این به معنای تکرار قطعی تاریخ نیست.
وی با بیان اینکه برای مستأجر خانه‌اولی که با طلا، ارز و تسهیلات می‌تواند صاحب خانه شود، مسکن همزمان دارایی سرمایه‌ای و کالای مصرفی است، گفت: اگر فردی مستأجر است و مجموع طلا، ارز، پس‌انداز و ظرفیت دریافت وام او امروز به خرید خانه می‌رسد، مسئله فقط مقایسه بازده طلا با ملک نیست. خانه برای چنین فردی همزمان دارایی سرمایه‌ای و کالای مصرفی است؛ یعنی علاوه بر حفظ سرمایه، هزینه اجاره و بخشی از نااطمینانی زندگی را نیز حذف می‌کند .برای همین معتقدم اگر یک خانه‌اولی با تبدیل بخشی از طلا یا ارز و استفاده منطقی از تسهیلات بتواند صاحب خانه شود، امروز بررسی جدی این تبدیل تصمیم غیرمنطقی نیست.
سناریوهای پیش روی بازار
یزدان‌پور درباره سناریوهای پیش روی بازار خاطرنشان کرد: ممکن است بازار وارد رکود شود و تعداد معاملات بسیار پایین بیاید، اما قیمت همچنان تحت فشار هزینه ساخت و تورم رشد کند. در نیمه نخست مهر نیز با وجود ضعف معاملات، متوسط قیمت‌های پیشنهادی تهران حدود ۵/۵ درصد افزایش پیدا کرده است. در برخی مناطق جنوبی رشد قیمت پیشنهادی حتی بیشتر بوده است. بنابراین کسی که صرفاً منتظر است «چون معامله کم شده، پس خانه حتماً ارزان می‌شود»، ممکن است متغیرهای مهم سمت عرضه و تورم را نادیده بگیرد.
وی تأکید کرد: اگر نااطمینانی‌های سیاسی کاهش پیدا کند و بخشی از سود ایجادشده در بازارهای ارز و طلا به سمت دارایی‌های عقب‌مانده‌تر حرکت کند، مسکن می‌تواند شاهد افزایش حجم معاملات باشد. در این حالت ابتدا معاملات جان می‌گیرند و سپس فشار قیمتی می‌تواند بیشتر شود.
وی ادامه داد: اما اگر نااطمینانی ادامه پیدا کند و قدرت خرید خانوار همچنان کاهش یابد، احتمال ماندگاری رکود تورمی بیشتر است؛ یعنی قیمت‌ها در مسیر صعودی آرام حرکت کنند اما معاملات همچنان ضعیف بمانند. به همین دلیل برای تحلیل مسکن فقط نباید قیمت تومانی را دید .قیمت دلاری، حجم معاملات، هزینه ساخت، میزان عرضه، وضعیت نقدینگی و جهت حرکت سرمایه باید کنار هم قرار بگیرند.
واقعیت صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه
مهدی بنی‌اسدی، کارشناس اقتصادی نیز درباره ظهور ابزارهای مالی جدید در بازار سرمایه گفت: در کنار خرید سنتی ملک، ابزار دیگری هم در بازار سرمایه به اسم صندوق‌های املاک و مستغلات شکل گرفته که برای پس‌اندازهای کوچک اهمیت دارد.
وی افزود: خرید واحد صندوق ملکی به معنای صاحب‌خانه شدن مستقیم نیست و سرمایه‌گذار مالک واحدهای صندوقی است که مجموعه‌ای از دارایی‌ها را مدیریت می‌کند. برای فردی که مثلاً چندصد میلیون تومان سرمایه دارد و هنوز امکان خرید یک واحد مسکونی را ندارد، صندوق ملکی می‌تواند یکی از راه‌های مشارکت غیرمستقیم در بازار مسکن باشد. مزیت آن نسبت به خرید مستقیم، سرمایه اولیه پایین‌تر و امکان خریدوفروش ساده‌تر است. وی اظهار کرد: صندوق ملکی قرار نیست معجزه کند، سرمایه‌گذار باید ترکیب دارایی، میزان سپرده بانکی، میزان درآمد اجاره و فاصله قیمت بازار با ارزش واقعی دارایی‌ها را به دقت بررسی کند. بنابراین برای خانه‌اولی که واقعاً توان خرید خانه را دارد، خرید یک صندوق ملکی جای خانه مصرفی را نمی‌گیرد، اما برای سرمایه‌گذاری که سرمایه‌اش هنوز به خرید ملک نمی‌رسد، می‌تواند یکی از گزینه‌های قابل بررسی در کنار سایر دارایی‌ها باشد.بنی‌اسدی درباره عملکرد واقعی صندوق‌های ملکی در سال ۱۴۰۵ خاطرنشان کرد: در حالی که بازده بازار املاک حدود ۱۱۳درصد برآورده شده، صندوق‌های ملکی عملکرد یکسانی نداشته‌اند و بازدهی آن‌ها از ۲۱ تا ۷۰درصد متغیر بوده است.
وی با تفکیک میان سود واقعی و کاغذی در این صندوق‌ها گفت: در گزارش هفت صندوق، ارزش روز املاک ۵/۹همت و بهای تمام‌شده ۲/۷ همت (حدود ۳۲درصد اختلاف) بوده است، اما تا زمانی که ملک فروخته نشده، این افزایش ارزش ماهیت ارزیابی دارد و ثروتمندتر شدن روی کاغذ با جریان نقد واقعی متفاوت است.
ضرورت بازنگری در سیاست‌گذاری مسکن
بنی‌اسدی با اشاره به تغییر مدل فروش مسکن به سمت اقساطی و متری تأکید کرد: با کاهش قدرت خرید خانوار، مدل فروش مسکن نیز احتمالاً تغییر خواهد کرد. فروش اقساطی بلندمدت، فروش متری و ابزارهای سرمایه‌گذاری خرد می‌توانند سهم بیشتری از بازار بگیرند. این تغییر اتفاقی نیست؛ وقتی قیمت یک واحد کامل از توان بخش بزرگی از جامعه خارج می‌شود، بازار تلاش می‌کند «واحد ورود» به سرمایه‌گذاری در مسکن را کوچک‌تر کند. این ابزارها می‌توانند امکان سرمایه‌گذاری ایجاد کنند، ولی نیاز به سرپناه با نیاز به سرمایه‌گذاری روی مسکن دو مسئله متفاوت است.
وی با تأکید بر اینکه سیاست مسکن باید همزمان سه هدف توان خرید خانوار، افزایش عرضه مناسب و بهبود کیفیت سکونت ازجمله مقاوم‌سازی مسکن روستایی و مناطق مرزی را دنبال کند، افزود: بحث مسکن فقط تهران و کلانشهرها نیست. سرمایه‌گذاری در مقاوم‌سازی و نوسازی مسکن روستایی را نیز باید نوعی هزینه پیشگیرانه دید. هزینه‌ای که پیش از زلزله یا حادثه پرداخت می‌شود، معمولاً بسیار کمتر از هزینه بازسازی پس از بحران است. در مناطق مرزی نیز مسکن فقط مسئله ساختمان نیست. کیفیت سکونت می‌تواند بر ماندگاری جمعیت، مهاجرت و حتی هزینه‌های بلندمدت دولت اثر بگذارد.