طرح جامع مسکن که در سال ۱۳۹۴ با هدف کاهش دوره دسترسی خانوارها به مسکن از ۱۲ سال به ۸ سال تا افق ۱۴۰۵ رونمایی شد، اکنون با رسیدن به این افق، بهنظر میرسد که دوره انتظار خرید خانه چندین برابر افزایش یافته است. برآوردها نشان میدهد که در تهران این زمان به حدود ۸۹ سال رسیده است.
در اردیبهشت ۱۳۹۴، شاخص دسترسی به مسکن در کشور ۱۲ سال اعلام شده بود؛ یعنی یک خانوار متوسط با پسانداز کل درآمد خود میتوانست پس از ۱۲ سال صاحب خانه شود. هدف طرح جامع مسکن، کاهش این شاخص به ۸ سال تا سال ۱۴۰۵ بود که قرار بود از طریق افزایش ساختوساز، سیاستهای حمایتی و ابزارهای تأمین مالی محقق شود.
با گذشت بیش از یک دهه، آمارها تصویر متفاوتی ارائه میدهند. به گفته حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، در اردیبهشت ۱۴۰۴ دوره انتظار خانهدار شدن به ۲۷ سال افزایش یافته بود؛ رقمی که با فرض اختصاص بخشی از درآمد به خرید مسکن محاسبه شده است. در همان زمان، دوره دسترسی با فرض پسانداز کل درآمد خانوار ۹ سال اعلام شده بود. اما محاسباتی که توان واقعی پسانداز را در نظر میگیرند، وضعیت بسیار متفاوتی نشان میدهند؛ بر اساس برآوردهای سال ۱۴۰۳، دوره انتظار خرید خانه در شهرهای کشور حدود ۴۹ سال و در تهران حدود ۸۹ سال تخمین زده شده است.
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز با اشاره به درآمد متوسط ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومانی گروههایی مانند کارگران، کارمندان، معلمان و بازنشستگان، گفته است اگر یکسوم این درآمد در شهرهای بزرگ پسانداز شود، برای خرید یک واحد ۸۰ تا ۱۰۰ متری حدود ۵۳ سال زمان لازم است. وی افزوده که این زمان در تهران و کلانشهرها تا ۷۳ سال میرسد و حتی با پسانداز کل درآمد، دوره انتظار حدود ۲۰ سال ارزیابی شده است. اگرچه نمیتوان به طور کلی گفت دوره خانهدار شدن در ایران به یک قرن رسیده، برخی محاسبات توان واقعی پسانداز خانوارهای تهرانی، دورهای نزدیک به یک قرن را نشان میدهد.
بازنگری طرح جامع مسکن
با وجود محقق نشدن هدفگذاری سال ۱۳۹۴، طرح جامع مسکن بار دیگر در دستور کار دولت قرار گرفته است. نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرده است که سیاستگذاری مسکن در نقطه صفر نیست و طرح جامع مسکن با توجه به تعهدات دولتهای گذشته در حال بازنگری است. در این فرآیند، مطالعات جدید در دو بخش «نیازسنجی مسکن» و «تدوین سیاستها و برنامهها» دنبال میشود و موضوعاتی مانند تحولات جمعیتی، ساختار قیمتها، بازار مسکن و الگوهای مالکیت و اجاره بررسی میشوند.
یکی از تغییرات مهم در رویکرد جدید، دور شدن از نگاه صرفاً مالکیتمحور است؛ مجری طرح جامع مسکن تأکید کرده که استفاده از خدمات سکونت از طریق اجاره نیز بخشی از نیاز مسکن خانوارهاست و الگوی تأمین مسکن افراد در طول زندگی دچار تحول میشود. بنابراین، توجه به مسکن استیجاری، مستأجران کمدرآمد، تنوع متراژ و کیفیت واحدها و همچنین تفاوت شرایط شهرها در برنامه جدید پررنگتر شده است.
این تغییر رویکرد اهمیت ویژهای دارد زیرا برای برخی خانوارها، خرید مسکن در شرایط فعلی از توان مالی خارج است و سیاستگذار ناچار است علاوه بر افزایش عرضه، به مسئله توان پرداخت اجاره نیز توجه کند.
سیاست بازارمحور و برنامههای اصلاحی
در چارچوب بهروزرسانی شده، دولت قصد دارد از نقش تصدیگری مستقیم فاصله گرفته و بیشتر بر سیاستگذاری، تنظیمگری و فراهم کردن بستر فعالیت سایر بازیگران بازار تمرکز کند. مجری طرح جامع مسکن معتقد است که برخی مداخلات دولت برای اصلاح نواقص بازار، خود به «شکست دولت» منجر شدهاند. بنابراین، بازنگری در روشهای گذشته و کنار گذاشتن نسخههای یکسان برای همه مناطق، با حرکت به سمت الگوهای متنوع مسکن در دستور کار قرار گرفته است.
برنامههای جدید طرح جامع مسکن شامل هشت محور زیر است:
- تحول در زنجیره تأمین و تولید مسکن
- ساخت تدریجی مسکن
- فناوری و صنعتیسازی ساختمان
- تنظیم بازار مصالح
- مدیریت زمین
- تأمین مالی و حمایت از اقشار کمدرآمد
- توسعه مسکن استیجاری و بازآفرینی شهری
- توسعه مسکن روستایی، تنظیمگری بازار و مدیریت تعهدات گذشته
مرور یک دهه سیاستگذاری مسکن نشان میدهد که مشکل بازار تنها عدم وجود طرح و برنامه نیست. ضعف در اجرای سیاستها، مداخلات ناکارآمد، تغییر شرایط اقتصادی و جمعیتی و ناتوانی در تطبیق سیاستها با واقعیت بازار باعث افزایش فاصله میان اهداف و نتایج شده است.
طرح جامع مسکن سال ۱۳۹۴ قرار بود دوره دسترسی به مسکن را تا سال ۱۴۰۵ از ۱۲ سال به ۸ سال کاهش دهد، اما اکنون برخی محاسبات دوره انتظار خرید خانه را در شهرهای کشور چند دهه و در تهران نزدیک به یک قرن نشان میدهند. بنابراین، موفقیت طرح جدید نه با تدوین سندی دیگر، بلکه با میزان اجرای برنامهها، تأمین منابع پایدار، تعیین شاخصهای قابل سنجش و ارزیابی مستمر عملکرد دولت مشخص خواهد شد. در غیر این صورت، احتمال دارد که در افق ۱۴۱۵ نیز فاصله میان اهداف سیاستگذار و توان واقعی خانوارها برای تأمین مسکن ادامه پیدا کند.