به گزارش ، بررسی آگهی‌های فروش آپارتمان در نیاوران و فرمانیه در روزهای پایانی مهر و ابتدای آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد فاصله قیمت میان واحدهای معمولی و ساختمان‌های لوکس به‌شدت افزایش یافته است. در برخی فایل‌ها قیمت هر مترمربع کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان است، اما در ساختمان‌های دارای امکانات ویژه، قیمت پیشنهادی به بیش از ۹۰۰ میلیون تومان و حتی یک میلیارد تومان می‌رسد. این اختلاف نشان می‌دهد دیگر نمی‌توان برای تمام آپارتمان‌های یک محله شمالی تهران، یک نرخ واحد در نظر گرفت.
قیمت مسکن در نیاوران امروز چقدر است؟
بررسی ۱۵ آگهی فروش آپارتمان در نیاوران، با متراژ ۱۲۰ تا ۱۴۶ متر، نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی هر مترمربع در این نمونه از حدود ۴۵۲ میلیون تا یک میلیارد تومان متغیر است.
میانگین قیمت هر متر در این ۱۵ فایل حدود ۷۰۶ میلیون تومان و میانه قیمت نزدیک به ۷۰۸ میلیون تومان محاسبه می‌شود. قیمت کل واحدهای بررسی‌شده نیز از ۵۹ میلیارد تا ۱۲۰ میلیارد تومان تغییر می‌کند.
برای نمونه، یک آپارتمان ۱۲۰ متری نوساز با قیمت ۵۹ میلیارد تومان آگهی شده است؛ در حالی که یک واحد دیگر با همین متراژ، اما با امکانات رفاهی و موقعیت متفاوت، ۱۲۰ میلیارد تومان قیمت دارد.
جدول قیمت آپارتمان در نیاوران آبان ۱۴۰۵
| متراژ | سال ساخت | قیمت کل (میلیارد تومان) | قیمت هر متر (میلیون تومان) |
|---|---|---|---|
| ۱۲۰ متر | ۱۴۰۵ | ۵۹ | ۴۹۲ |
| ۱۲۰ متر | ۱۴۰۵ | ۶۴.۸ | ۵۴۰ |
| ۱۲۰ متر | ۱۳۹۶ | ۶۸ | ۵۶۷ |
| ۱۲۰ متر | ۱۳۹۴ | ۸۴ | ۷۰۰ |
| ۱۲۰ متر | ۱۳۹۷ | ۸۵ | ۷۰۸ |
| ۱۲۵ متر | ۱۳۹۹ | ۱۱۷ | ۹۳۶ |
| ۱۳۰ متر | ۱۴۰۱ | ۹۹ | ۷۶۲ |
| ۱۳۵ متر | ۱۴۰۴ | ۱۱۵ | ۸۵۲ |
| ۱۴۰ متر | ۱۴۰۲ | ۸۵ | ۶۰۷ |
| ۱۴۵ متر | ۱۴۰۴ | ۱۰۹.۵ | ۷۵۵ |
| ۱۴۵ متر | ۱۴۰۴ | ۱۰۸ | ۷۴۵ |
| ۱۴۶ متر | ۱۳۸۸ | ۶۶ | ۴۵۲ |
این جدول بخشی از ۱۵ فایل بررسی‌شده است و همه مبالغ، قیمت پیشنهادی فروشندگان هستند، نه قیمت ثبت‌شده در معاملات قطعی.
قیمت یک خانه ۱۲۰ متری در نیاوران چقدر است؟
یکی از نکات جالب بازار مسکن نیاوران، اختلاف قیمت آپارتمان‌هایی با متراژ یکسان است.
در میان آگهی‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۱۲۰ متری نوساز با قیمت ۵۹ میلیارد تومان عرضه شده است. در مقابل، واحدی دیگر با همین مساحت، دارای مشاعات رفاهی از جمله استخر و امکانات ساختمانی ویژه، با قیمت ۱۲۰ میلیارد تومان آگهی شده است.
به این ترتیب، اختلاف قیمت پیشنهادی این دو آپارتمان ۱۲۰ متری به ۶۱ میلیارد تومان می‌رسد. این فاصله صرفاً با متراژ یا سن بنا توضیح داده نمی‌شود و عواملی مانند موقعیت دقیق ملک، اعتبار سازنده، کیفیت ساخت، امکانات و انتظارات فروشنده در آن نقش دارند.
در فایل‌های دیگر، واحدهای ۱۲۰ متری با قیمت‌های ۶۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون، ۶۸ میلیارد، ۸۴ میلیارد، ۸۵ میلیارد و ۱۰۵ میلیارد تومان نیز مشاهده می‌شوند.
این ارقام نشان می‌دهد خریداران با بودجه یکسان، حتی در محدوده مشخصی از نیاوران، با گزینه‌هایی بسیار متفاوت روبه‌رو هستند.
قیمت آپارتمان در فرمانیه آبان ۱۴۰۵
وضعیت قیمت‌ها در فرمانیه نیز مشابه نیاوران است، با این تفاوت که ترکیب نمونه بررسی‌شده، میانگین پایین‌تری را نشان می‌دهد.
در میان ۱۵ آگهی منتخب فرمانیه با متراژ ۱۲۲ تا ۱۴۵ متر، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع حدود ۵۹۱ میلیون تومان محاسبه می‌شود. میانه این نمونه نیز نزدیک به ۵۸۶ میلیون تومان است.
قیمت کل واحدهای انتخاب‌شده از ۵۰ میلیارد تا ۱۱۲ میلیارد تومان متغیر است.
جدول قیمت آپارتمان در فرمانیه آبان ۱۴۰۵
| متراژ | سال ساخت | قیمت کل (میلیارد تومان) | قیمت هر متر (میلیون تومان) |
|---|---|---|---|
| ۱۲۲ متر | ۱۳۷۳ | ۵۰ | ۴۱۰ |
| ۱۲۵ متر | ۱۴۰۵ | ۱۱۲ | ۸۹۶ |
| ۱۳۰ متر | ۱۳۸۸ | ۶۵ | ۵۰۰ |
| ۱۳۰ متر | ۱۳۹۴ | ۷۵ | ۵۷۷ |
| ۱۳۰ متر | ۱۴۰۰ | ۷۸ | ۶۰۰ |
| ۱۳۲ متر | ۱۳۸۲ | ۶۴.۹ | ۴۹۲ |
| ۱۴۰ متر | ۱۳۸۸ | ۸۲ | ۵۸۶ |
| ۱۴۰ متر | ۱۳۹۰ | ۹۹ | ۷۰۷ |
| ۱۴۰ متر | ۱۴۰۳ | ۱۰۷ | ۷۶۴ |
| ۱۴۰ متر | ۱۴۰۴ | ۸۴ | ۶۰۰ |
| ۱۴۳ متر | ۱۳۸۵ | ۷۶ | ۵۳۱ |
| ۱۴۵ متر | ۱۳۹۴ | ۸۵.۸ | ۵۹۲ |
| ۱۴۵ متر | ۱۳۸۵ | ۷۵ | ۵۱۷ |
این قیمت‌ها نیز مربوط به آگهی‌های فروش هستند. همچنین فایل‌هایی که در توضیحات به محله دیگری مانند کامرانیه اشاره داشتند، برای جلوگیری از خطای مقایسه کنار گذاشته شده‌اند.
با ۵۰ میلیارد تومان در فرمانیه می‌توان خانه خرید؟
در نمونه بررسی‌شده، یک واحد ۱۲۲ متری با سن بنای بیش از ۳۰ سال، به قیمت ۵۰ میلیارد تومان آگهی شده است. قیمت هر متر این واحد حدود ۴۱۰ میلیون تومان است.
این آپارتمان دوخوابه و بازسازی‌شده است، اما براساس مشخصات آگهی آسانسور ندارد. همین تفاوت‌های ساختمانی می‌توانند بخشی از فاصله قیمت آن با واحدهای جدیدتر را توضیح دهند.
در مقابل، یک آپارتمان ۱۲۵ متری نوساز در فرمانیه با قیمت ۱۱۲ میلیارد تومان عرضه شده است؛ یعنی قیمت پیشنهادی هر متر آن به حدود ۸۹۶ میلیون تومان می‌رسد.
اختلاف قیمت میان این دو فایل نشان می‌دهد خریدار با بودجه ۵۰ تا ۶۰ میلیارد تومان ممکن است در بخش‌هایی از فرمانیه گزینه‌ای پیدا کند، اما شرایط و امکانات آن لزوماً با واحدهای نوساز و لوکس قابل مقایسه نیست.
نیاوران گران‌تر است یا فرمانیه؟
محاسبات نمونه بررسی‌شده نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع در نیاوران حدود ۷۰۶ میلیون تومان و در فرمانیه ۵۹۱ میلیون تومان است.
این به معنای اختلاف حدود ۱۱۵ میلیون تومانی قیمت هر متر در دو مجموعه آگهی منتخب است.
جدول مقایسه قیمت مسکن نیاوران و فرمانیه
| شاخص | نیاوران | فرمانیه |
|---|---|---|
| تعداد آگهی بررسی‌شده | ۱۵ | ۱۵ |
| محدوده متراژ | ۱۲۰ تا ۱۴۶ متر | ۱۲۲ تا ۱۴۵ متر |
| میانگین هر متر | ۷۰۶ میلیون تومان | ۵۹۱ میلیون تومان |
| میانه هر متر | ۷۰۸ میلیون تومان | ۵۸۶ میلیون تومان |
| کمترین قیمت هر متر در نمونه | ۴۵۲ میلیون تومان | ۴۱۰ میلیون تومان |
| بیشترین قیمت هر متر در نمونه | ۱ میلیارد تومان | ۸۹۶ میلیون تومان |
| میانه قیمت کل آپارتمان | ۸۵ میلیارد تومان | ۷۸ میلیارد تومان |
البته این اختلاف به معنای گران‌تر بودن قطعی تمام بخش‌های نیاوران نسبت به فرمانیه نیست. تعداد محدود فایل‌های بررسی‌شده، تفاوت موقعیت ساختمان‌ها، سن بنا و سطح امکانات اجازه نمی‌دهد نتیجه را به کل بازار دو محله تعمیم دهیم.
در واقع، ممکن است با بررسی فایل‌های بزرگ‌متراژ، برج‌باغ‌های برند یا بخش‌های خاص فرمانیه، ترکیب قیمت‌ها تغییر کند.
چرا قیمت آپارتمان‌های نیاوران و فرمانیه این‌قدر متفاوت است؟
یکی از مهم‌ترین عوامل اختلاف قیمت، کیفیت و نوع ساختمان است. در بازار املاک لوکس شمال تهران، آپارتمانی با متراژ یکسان ممکن است براساس نوع سازه، تعداد واحدها، ارتفاع سقف، نورگیری و امکانات مشاع با اختلاف چند ده میلیارد تومانی آگهی شود.
آپارتمان‌هایی که دارای استخر، سالن ورزشی، لابی مجهز، روف‌گاردن، سرایداری و پارکینگ‌های متعدد هستند، معمولاً با قیمت‌های پیشنهادی بالاتری عرضه می‌شوند. با این حال، وجود این امکانات به‌تنهایی ارزش واقعی یک ملک را مشخص نمی‌کند و باید هزینه نگهداری و شرایط ساختمان نیز بررسی شود.
عامل دیگر، موقعیت دقیق ملک در یک محله است. برای مثال، قرار گرفتن آپارتمان در کوچه‌ای آرام، برخورداری از منظره باز، عرض گذر مناسب یا نزدیکی به مسیرهای دسترسی می‌تواند در قیمت‌گذاری تأثیر داشته باشد.
در واحدهای قدیمی نیز موضوع قدرالسهم زمین اهمیت پیدا می‌کند. به همین دلیل ممکن است بعضی آپارتمان‌های چندده‌ساله، با وجود فرسودگی نسبی ساختمان، همچنان با قیمت‌های بالایی عرضه شوند.
آیا قیمت آگهی‌های دیوار همان قیمت واقعی مسکن است؟
خیر. رقم درج‌شده در آگهی، قیمت پیشنهادی فروشنده است و الزاماً به همان مبلغ معامله نمی‌شود.
در برخی فایل‌ها فروشنده ممکن است برای جذب خریدار امکان مذاکره درباره قیمت را داشته باشد. در مقابل، در املاک خاص یا کم‌عرضه، میزان انعطاف فروشنده ممکن است محدود باشد.
همچنین برخی آگهی‌ها با قیمت‌گذاری خوش‌بینانه منتشر می‌شوند یا چند مشاور املاک یک واحد را با توضیحات و قیمت‌های متفاوت معرفی می‌کنند.
به همین دلیل، برای تعیین قیمت واقعی بازار باید اطلاعات معاملات قطعی، میزان تخفیف هنگام قرارداد و مدت زمان باقی ماندن فایل در بازار نیز بررسی شود.
در این گزارش، آگهی‌های تکراری قابل تشخیص حذف شده‌اند، اما امکان کنترل کامل تکراری بودن همه فایل‌ها وجود ندارد. بنابراین میانگین‌های محاسبه‌شده یک شاخص توصیفی از نمونه مورد بررسی هستند، نه آمار رسمی قیمت مسکن نیاوران و فرمانیه.
خرید آپارتمان در نیاوران و فرمانیه چقدر سرمایه می‌خواهد؟
با توجه به فایل‌های بررسی‌شده، برای ورود به بازار آپارتمان‌های حدود ۱۲۰ تا ۱۵۰ متر در نیاوران و فرمانیه معمولاً سرمایه‌ای چند ده میلیارد تومانی نیاز است.
در نمونه نیاوران، قیمت کل آپارتمان‌ها از ۵۹ میلیارد تومان آغاز شده و تا ۱۲۰ میلیارد تومان می‌رسد. در فرمانیه نیز محدوده قیمت فایل‌های انتخاب‌شده ۵۰ تا ۱۱۲ میلیارد تومان است.
با این حال، این ارقام کف یا سقف قطعی کل بازار نیستند. ممکن است آپارتمان‌هایی با شرایط خاص، متراژ کمتر یا سن بنای بالاتر، قیمت‌های پایین‌تری داشته باشند و واحدهای لوکس و بزرگ‌تر نیز بسیار گران‌تر عرضه شوند.
آخرین وضعیت قیمت مسکن در نیاوران و فرمانیه
بررسی آگهی‌های فروش آپارتمان در روزهای پایانی مهر و ابتدای آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد بازار مسکن لوکس شمال تهران با شکاف قابل توجه قیمت میان واحدهای مختلف روبه‌روست.
در نمونه ۳۰ واحدی بررسی‌شده، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع در نیاوران حدود ۷۰۶ میلیون تومان و در فرمانیه حدود ۵۹۱ میلیون تومان محاسبه شده است. با این حال، در هر دو محله فایل‌هایی با قیمت‌های بسیار بالاتر و پایین‌تر از این ارقام وجود دارد.
مهم‌ترین نتیجه این بررسی آن است که متراژ به‌تنهایی معیار مناسبی برای مقایسه قیمت آپارتمان در نیاوران و فرمانیه نیست. سن بنا، موقعیت دقیق ساختمان، کیفیت ساخت، امکانات و شرایط فروش می‌توانند باعث اختلاف چند ده میلیارد تومانی میان دو خانه با مساحت تقریباً یکسان شوند.
تاریخ گزارش: چهارشنبه ۶ آبان ۱۴۰۵
مبنای بررسی: ۳۰ آگهی فروش آپارتمان در روزهای پایانی مهر و ابتدای آبان ۱۴۰۵؛ قیمت‌ها پیشنهادی هستند.
بیشتر بخوانید
قیمت مسکن تهران شوکه‌کننده شد / یک خانه ۷۰ متری چند میلیارد آب می‌خورد؟
گران‌ترین خانه‌های تهران چند؟ / این خانه یک و نیم همت به فروش می‌رسد!
وام مسکن دو برابر شد، اما هزینه دریافت آن سرسام‌آور است