به نقل از برنا، درحالی‌که قیمت ثبت‌شده هر مترمربع در منطقه ۲۰ طی یک سال حدود ۲۶۷ درصد افزایش یافته و در منطقه ۲ به رشد ۱۸۴ درصدی رسیده است. نرخ پیشنهادی هر مترمربع در منطقه یک از ۶۷۰ میلیون تومان فراتر رفته است. با وجود افزایش قیمت‌های ثبت‌شده در تمامی ۲۲ منطقه طی مقایسه سالانه، افت ماهانه قیمت در سه منطقه تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن نه از یک روند یکپارچه پیروی می‌کند و نه صرفاً با اتکا به قیمت آگهی‌ها می‌توان از رونق معاملات سخن گفت.
نقشه جدید قیمت مسکن تهران، رشد سالانه در هر ۲۲ منطقه
بازار مسکن تهران در مهر ۱۴۰۵ با تصویری متفاوت از تحولات قیمتی در مناطق مختلف پایتخت روبه‌رو است؛ تصویری که در آن، افزایش قیمت‌های پیشنهادی از مناطق جنوبی تا محدوده‌های شمالی و گران‌قیمت شهر امتداد یافته، اما شدت رشد در همه مناطق یکسان نبوده است. بررسی آخرین قیمت‌های ثبت‌شده برای هر مترمربع واحد مسکونی در پلتفرم‌های خریدوفروش ملک نشان می‌دهد مقایسه اواخر مهر ۱۴۰۴ با اواخر مهر ۱۴۰۵، افزایش قیمت‌های پیشنهادی در تمامی مناطق ۲۲گانه را نشان می‌دهد؛ با این تفاوت که دامنه رشد از حدود ۸۴ درصد در منطقه ۲۱ تا ۲۶۷ درصد در منطقه ۲۰ متغیر است.
این اختلاف، مهم‌ترین ویژگی آماری بازار مسکن تهران در دوره مورد بررسی است. درحالی‌که قیمت ثبت‌شده در برخی مناطق بیش از سه برابر شده، در مناطقی دیگر میزان افزایش به‌مراتب پایین‌تر بوده است. بنابراین، برای تحلیل وضعیت بازار نمی‌توان تنها به یک میانگین کلی یا تغییر قیمت در چند محله شناخته‌شده بسنده کرد؛ زیرا ارقام مناطق مختلف از تفاوت قابل‌توجه سطح قیمت‌ها و شدت تغییرات حکایت دارند.
در صدر فهرست افزایش سالانه، منطقه ۲۰ قرار دارد. قیمت ثبت‌شده هر مترمربع مسکن در این منطقه از حدود ۴۸.۳ میلیون تومان در اواخر مهر سال گذشته به ۱۷۷.۳ میلیون تومان در اواخر مهر امسال رسیده است. به بیان عددی، قیمت پیشنهادی هر مترمربع در این منطقه حدود ۱۲۹ میلیون تومان افزایش یافته و نرخ رشد محاسبه‌شده به حدود ۲۶۷ درصد رسیده است.
پس از منطقه ۲۰، منطقه ۲ با رشد حدود ۱۸۴ درصدی قرار می‌گیرد. قیمت هر مترمربع در این منطقه از ۱۶۵.۳ میلیون تومان به ۴۶۹.۱ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی افزایشی در حدود ۳۰۳.۸ میلیون تومان برای هر مترمربع طی یک سال. منطقه ۱۳ نیز با افزایش قیمت از ۹۱.۶ میلیون تومان به ۲۵۰.۴ میلیون تومان، رشد حدود ۱۷۳ درصدی را ثبت کرده است.
در مناطق ۸ و ۴ نیز قیمت‌های ثبت‌شده به‌ترتیب حدود ۱۷۱ و ۱۶۷ درصد افزایش یافته‌اند. منطقه ۳ با رشد تقریبی ۱۶۶ درصدی و منطقه ۵ با افزایشی در همین حدود، از دیگر مناطق دارای رشد قابل‌توجه در مقایسه سالانه هستند.
در سوی دیگر این طیف، منطقه ۲۱ با رشد حدود ۸۴ درصدی کمترین افزایش سالانه را در میان مناطق بررسی‌شده داشته است. پس از آن، منطقه ۱۵ با رشد تقریبی ۱۰۷ درصدی قرار می‌گیرد. این اختلاف نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌های پیشنهادی در سراسر تهران فراگیر بوده، اما میزان رشد در بخش‌های مختلف بازار تفاوت چشمگیری داشته است.
جهش ۲۶۷ درصدی منطقه ۲۰، افزایش ۱۲۹ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع
قرار گرفتن منطقه ۲۰ در صدر جدول رشد سالانه، یکی از برجسته‌ترین نتایج مقایسه قیمت‌های ثبت‌شده در مهر ۱۴۰۴ و مهر ۱۴۰۵ است. در این منطقه، قیمت هر مترمربع از حدود ۴۸.۳ میلیون تومان به ۱۷۷.۳ میلیون تومان رسیده؛ تغییری که در محاسبه اسمی، افزایش بیش از سه‌برابری نرخ ثبت‌شده را نشان می‌دهد.
با این حال، تفسیر این رقم به بررسی دقیق‌تر داده‌ها نیاز دارد. رشد درصدی بالا در منطقه‌ای که قیمت اولیه پایین‌تری داشته، الزاماً به معنای بالاتر بودن قیمت نهایی آن نسبت به مناطق دیگر نیست. برای نمونه، با وجود رشد ۲۶۷ درصدی منطقه ۲۰، قیمت ثبت‌شده هر مترمربع در منطقه یک به حدود ۶۷۳.۵ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که فاصله سطح قیمت‌ها میان مناطق مختلف تهران را به‌خوبی نشان می‌دهد.
همچنین، افزایش قیمت ثبت‌شده یک منطقه را نباید به معنای گران شدن تمام واحد‌های مسکونی آن با یک نسبت مشخص دانست. قیمت آگهی‌ها به عواملی مانند موقعیت ملک، متراژ، سن بنا، امکانات، کیفیت ساختمان و شرایط فروش وابسته است. از این رو، ارقام موجود بیش از آنکه تغییر ارزش تک‌تک املاک را اندازه‌گیری کنند، روند تغییر قیمت‌های پیشنهادی ثبت‌شده در دو مقطع زمانی را نشان می‌دهند.
منطقه یک در مرز ۶۷۴ میلیون تومان، قیمت یک واحد ۱۰۰ متری به ۶۷ میلیارد رسید
در مناطق شمالی و گران‌قیمت تهران نیز افزایش قیمت‌های ثبت‌شده چشمگیر بوده است. در منطقه یک، قیمت هر مترمربع مسکن از حدود ۲۵۷.۸ میلیون تومان در اواخر مهر ۱۴۰۴ به ۶۷۳.۵ میلیون تومان در اواخر مهر ۱۴۰۵ رسیده است. این تغییر، افزایش حدود ۴۱۵.۷ میلیون تومانی قیمت پیشنهادی هر مترمربع در فاصله یک سال را نشان می‌دهد؛ رشدی معادل حدود ۱۶۱ درصد.
بر مبنای همین نرخ ثبت‌شده، ارزش محاسباتی یک واحد ۱۰۰ متری در منطقه یک به حدود ۶۷.۳۵ میلیارد تومان می‌رسد. این محاسبه صرفاً حاصل ضرب قیمت هر مترمربع در متراژ است و نباید آن را قیمت قطعی یک واحد مشخص یا میانگین ارزش تمام آپارتمان‌های این منطقه تلقی کرد.
منطقه سه نیز در همین بازه با افزایش قیمت هر مترمربع از حدود ۱۸۹.۳ میلیون تومان به نزدیک ۵۰۴ میلیون تومان مواجه شده است؛ افزایشی معادل حدود ۳۱۴.۷ میلیون تومان در هر مترمربع. در منطقه پنج، قیمت ثبت‌شده از ۱۳۲.۳ میلیون تومان به ۳۵۱.۲ میلیون تومان رسیده که رشد تقریبی ۱۶۶ درصدی را نشان می‌دهد.
این ارقام بیانگر آن است که افزایش قیمت‌های پیشنهادی صرفاً به مناطقی با سطح قیمت پایین‌تر محدود نبوده است. با این حال، بالا بودن نرخ نهایی در مناطق گران‌قیمت و ثبت درصد رشد قابل‌توجه در سایر مناطق، دو شاخص متفاوت هستند و باید جداگانه تحلیل شوند.
رشد ۳۰ درصدی در منطقه ۱۶، کدام مناطق در مهر گران‌تر شدند؟
بررسی تغییرات قیمت از اواخر شهریور تا اواخر مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که در کوتاه‌مدت نیز افزایش قیمت‌های پیشنهادی در بیشتر مناطق تهران ادامه داشته است. در این مقایسه، منطقه ۱۶ با رشد حدود ۳۰ درصدی در صدر افزایش‌های ماهانه قرار گرفته و پس از آن مناطق ۱۳ و ۷ به‌ترتیب با رشد تقریبی ۲۷ و ۲۶ درصدی قرار دارند.
در منطقه ۱۶، قیمت ثبت‌شده هر مترمربع از حدود ۱۱۹.۵ میلیون تومان در اواخر شهریور به ۱۵۵.۶ میلیون تومان در اواخر مهر رسیده است. بنابراین، نرخ پیشنهادی هر مترمربع در این منطقه طی یک ماه حدود ۳۶.۱ میلیون تومان افزایش یافته است.
در منطقه ۱۳ نیز قیمت از ۱۹۸ میلیون تومان به ۲۵۰.۴ میلیون تومان رسیده؛ افزایشی معادل ۵۲.۴ میلیون تومان برای هر مترمربع. این منطقه علاوه بر رشد سالانه حدود ۱۷۳ درصدی، در مقایسه ماهانه نیز افزایش قابل‌توجهی را ثبت کرده است.
در منطقه ۷، قیمت ثبت‌شده هر مترمربع از حدود ۲۲۴.۷ میلیون تومان به ۲۸۲.۳ میلیون تومان افزایش یافته است؛ تغییری معادل حدود ۵۷.۶ میلیون تومان در هر مترمربع طی یک ماه.
مقایسه این ارقام نشان می‌دهد که برخی مناطق در هر دو بازه سالانه و ماهانه با افزایش قابل‌توجه قیمت‌های ثبت‌شده مواجه بوده‌اند. با این حال، برای مشخص کردن علت این افزایش‌ها، داده‌های بیشتری درباره تعداد آگهی‌ها، ویژگی املاک عرضه‌شده و معاملات قطعی مورد نیاز است؛ زیرا تغییر قیمت‌های پیشنهادی به‌تنهایی علت تحولات بازار را مشخص نمی‌کند.
عقب‌نشینی قیمت‌ها در سه منطقه، افت ۱۰ درصدی در منطقه ۲۱
در کنار افزایش قیمت‌های ثبت‌شده در بیشتر مناطق، مقایسه اواخر شهریور و اواخر مهر ۱۴۰۵ از کاهش قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۲۱، ۱۲ و ۱۹ حکایت دارد. این موضوع نشان می‌دهد که مسیر کوتاه‌مدت قیمت‌ها در تمام مناطق پایتخت یکسان نبوده است.
در منطقه ۲۱، قیمت هر مترمربع از حدود ۱۸۱.۹ میلیون تومان به ۱۶۳.۳ میلیون تومان کاهش یافته است؛ افتی در حدود ۱۸.۶ میلیون تومان یا تقریباً ۱۰ درصد. در منطقه ۱۲ نیز قیمت از ۱۸۱ میلیون تومان به ۱۶۸.۷ میلیون تومان رسیده که کاهش حدود ۱۲.۳ میلیون تومانی و افت تقریبی ۷ درصدی را نشان می‌دهد.
منطقه ۱۹ نیز در همین دوره کاهش حدود ۲.۵ درصدی قیمت‌های ثبت‌شده را تجربه کرده است. با این حال، ارقام دقیق قیمت این منطقه در دو مقطع در اطلاعات مبنای این بررسی ارائه نشده است.
کاهش قیمت‌های پیشنهادی در این سه منطقه را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه افت فراگیر بازار مسکن تهران دانست. برای رسیدن به چنین نتیجه‌ای باید مشخص شود که آیا کاهش قیمت در معاملات قطعی نیز رخ داده، تعداد فایل‌های عرضه‌شده چه تغییری کرده و حجم خریدوفروش‌ها در چه سطحی قرار داشته است.
از سوی دیگر، رشد قیمت در بیشتر مناطق نیز به‌تنهایی اثبات‌کننده رونق معاملات نیست. ممکن است قیمت‌های پیشنهادی افزایش پیدا کنند، اما به دلیل محدودیت قدرت خرید، تعداد معاملات در سطح پایینی باقی بماند. تفکیک این دو موضوع برای ارزیابی واقعی وضعیت بازار اهمیت اساسی دارد.
چرا قیمت‌های پیشنهادی با قیمت واقعی معاملات تفاوت دارند؟
مبنای این بررسی، آخرین قیمت‌های پیشنهادی ثبت‌شده در پلتفرم‌های خریدوفروش مسکن در چهار مقطع زمانی است: اواخر مهر ۱۴۰۴، اواسط اسفند ۱۴۰۴، اواخر شهریور ۱۴۰۵ و اواخر مهر ۱۴۰۵. مقطع اواسط اسفند نیز با توجه به آغاز جنگ و توقف معاملات در آن دوره در نظر گرفته شده است.
نکته مهم آن است که ارقام منتشرشده، میانگین قیمت ماهانه یا میانگین قیمت معاملات قطعی نیستند. در نتیجه، درصد‌های رشد محاسبه‌شده صرفاً تغییر قیمت‌های ثبت‌شده میان دو مقطع را نشان می‌دهند و نباید به‌عنوان نرخ رشد واقعی تمام واحد‌های مسکونی یا میانگین قیمت معاملات در هر منطقه تفسیر شوند.
قیمت درج‌شده در آگهی، مبلغ پیشنهادی فروشنده است و ممکن است با قیمت نهایی مورد توافق خریدار و فروشنده تفاوت داشته باشد. علاوه بر این، اگر ویژگی یا ترکیب فایل‌های عرضه‌شده در دو مقطع تغییر کند، مقایسه آخرین قیمت‌های ثبت‌شده نیز ممکن است تحت تأثیر قرار بگیرد.
برای مثال، افزایش قیمت آخرین آگهی‌های یک منطقه لزوماً به معنای آن نیست که یک آپارتمان مشابه در همان منطقه دقیقاً به همان نسبت گران شده است. ممکن است مشخصات واحد‌های عرضه‌شده، موقعیت مکانی یا شرایط فروش در دو مقطع متفاوت باشد. به همین دلیل، استفاده از این ارقام برای ترسیم نقشه تغییر قیمت‌های پیشنهادی امکان‌پذیر است، اما تعمیم مستقیم آنها به تمام معاملات بازار به داده‌های تکمیلی نیاز دارد.
قدرت خرید، حلقه مفقوده تحلیل بازار مسکن
در تحلیل بازار مسکن، رشد اسمی قیمت‌ها تنها یکی از متغیر‌های مهم است. برای سنجش وضعیت واقعی بازار باید قیمت املاک در کنار درآمد خانوار، هزینه تأمین آورده اولیه، امکان دریافت تسهیلات و توان بازپرداخت اقساط بررسی شود.
افزایش قیمت ثبت‌شده هر مترمربع در منطقه یک به حدود ۶۷۳.۵ میلیون تومان، برای نمونه، به این معناست که محاسبه ارزش یک واحد ۱۰۰ متری بر مبنای همین نرخ به بیش از ۶۷ میلیارد تومان می‌رسد. اما برای ارزیابی میزان دسترسی خانوار‌ها به چنین ملکی، باید اطلاعاتی درباره درآمد، پس‌انداز، شرایط تأمین مالی و هزینه‌های جانبی خرید نیز در اختیار داشت.
در همین حال، رشد بالای قیمت در مناطقی که نرخ اولیه پایین‌تری داشته‌اند، به‌خودی‌خود به معنای افزایش توان خرید در آن مناطق نیست. اگر درآمد خانوار‌ها متناسب با قیمت مسکن افزایش پیدا نکند، حتی مناطقی که از نظر سطح قیمت ارزان‌تر محسوب می‌شوند نیز ممکن است برای بخش بزرگی از متقاضیان دست‌نیافتنی باقی بمانند.
بنابراین، برای ارزیابی شکاف میان قیمت مسکن و توان خرید، لازم است تحولات قیمت در کنار شاخص‌های درآمدی و اعتباری خانوار‌ها قرار گیرد. داده‌های قیمت پیشنهادی به‌تنهایی نمی‌توانند مشخص کنند که چه سهمی از متقاضیان توان خرید دارند یا چه تعداد از خانوار‌ها به دلیل محدودیت مالی از بازار خارج شده‌اند.
رشد یک‌ساله فراگیر، اما بدون الگوی یکسان در تهران
مقایسه قیمت‌های ثبت‌شده در مهر ۱۴۰۴ و مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که در هر ۲۲ منطقه تهران، قیمت‌های پیشنهادی نسبت به یک سال قبل افزایش یافته‌اند؛ با این حال، میزان رشد از ۸۴ درصد در منطقه ۲۱ تا ۲۶۷ درصد در منطقه ۲۰ متفاوت بوده است. در همین دوره، قیمت هر مترمربع در منطقه یک به حدود ۶۷۳.۵ میلیون تومان و در منطقه سه به نزدیک ۵۰۴ میلیون تومان رسیده است.
در مقیاس ماهانه نیز مناطق ۱۶، ۱۳ و ۷ بیشترین رشد‌های ثبت‌شده را تجربه کرده‌اند، درحالی‌که قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۲۱، ۱۲ و ۱۹ کاهش یافته است. این تفاوت نشان می‌دهد که روند کوتاه‌مدت بازار در تمام مناطق یکسان نیست و نمی‌توان با استناد به افزایش قیمت در چند منطقه، درباره مسیر قطعی کل بازار نتیجه‌گیری کرد.
در نهایت، ارقام مهر ۱۴۰۵ تصویری از افزایش قابل‌توجه قیمت‌های پیشنهادی و تفاوت شدت رشد در مناطق مختلف تهران ارائه می‌کنند؛ اما تعیین وضعیت واقعی بازار به بررسی هم‌زمان قیمت معاملات قطعی، حجم خریدوفروش، تعداد فایل‌های عرضه‌شده و قدرت خرید خانوار‌ها نیاز دارد. بدون این شاخص‌ها، نمی‌توان رشد قیمت‌های ثبت‌شده را معادل رونق معاملات یا افزایش هم‌اندازه ارزش تمام واحد‌های مسکونی تهران دانست.