بهگزارش قدس آنلاین، نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ با این وعده آغاز شد که بخشی از نیاز انباشته بازار مسکن را پاسخ دهد و خانهدار شدن خانوارهای فاقد مسکن را تسهیل کند؛ اما افزایش مستمر هزینههای ساخت در کنار طولانی شدن روند اجرای پروژهها، فاصله میان توان مالی متقاضیان و هزینه واقعی ساخت را روزبهروز بیشتر کرده است.
در ابتدای اجرای این طرح، هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای نهضت ملی مسکن حدود ۷.۴ میلیون تومان برآورد میشد. در همان مقطع، تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی میتوانست معادل هزینه ساخت حدود ۵۳ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش دهد. اما طی سالهای بعد، افزایش قیمت مصالح، دستمزد، عوارض و سایر هزینههای ساخت، معادله را بهطور جدی تغییر داد.
در فروردین ۱۴۰۳، بنیاد مسکن استان تهران اعلام کرد هزینه ساخت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن در شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر که در سال قبل حدود ۹ میلیون تومان بوده و هزینه یک واحد در مجموع به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان میرسید. همان زمان نیز اعلام شد که با توجه به افزایش تورم، هزینه ساخت در سال جدید بیشتر خواهد شد.
با این حال، کندی پیشرفت برخی پروژهها باعث شد بخشی از متقاضیان نهتنها با افزایش هزینه ساخت مواجه شوند، بلکه مدت بیشتری نیز در انتظار تکمیل واحدهای خود بمانند؛ موضوعی که در شرایط تورمی، به معنای افزایش مداوم هزینه تمامشده پروژه است. در واقع، هرچه پروژهای با تأخیر بیشتری به مرحله تکمیل برسد، هزینههای ساخت آن نیز با قیمتهای روز محاسبه میشود و آورده مورد نیاز متقاضی افزایش مییابد.
تازهترین برآورد ارائهشده از سوی مدیرعامل توسعهگران عمران ستاد اجرایی فرمان حضرت امام(ره) تصویری روشنتر از این فاصله ارائه میدهد. محمدجواد اسماعیلی اعلام کرده است که ستاد در حال حاضر متولی ساخت ۲۷ هزار واحد نهضت ملی مسکن است که از این تعداد حدود ۱۵ هزار واحد تحویل شده و ۱۲ هزار واحد دیگر در حال اجراست.
به گفته او، هزینه تمامشده واحدهایی که قرار است تا پایان امسال تکمیل شوند، با احتساب مشاعات و زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع، بهطور متوسط حدود ۳ میلیارد تومان برآورد میشود. یعنی هزینه ساخت چنین واحدی، بهصورت سرشکنشده، حدود ۲۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع از زیربنای ناخالص خواهد بود؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با برآوردهای سالهای ابتدایی اجرای طرح دارد.
اما مسئله اصلی برای متقاضیان فقط افزایش هزینه ساخت نیست؛ بلکه سهمی است که باید از جیب خودشان پرداخت کنند.
بر اساس همین برآورد، از حدود ۳ میلیارد تومان هزینه تمامشده یک واحد، ۸۵۰ میلیون تومان از محل تسهیلات بانکی تأمین میشود و مابقی باید بهعنوان آورده متقاضی پرداخت شود. به این ترتیب، در یک پروژه سه میلیارد تومانی، حدود ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان باید از منابع متقاضی تأمین شود؛ رقمی که برای بخش قابل توجهی از خانوارهای هدف نهضت ملی مسکن، بهویژه دهکهای پایین، بسیار سنگین است.
این در حالی است که افزایش سقف تسهیلات به ۸۵۰ میلیون تومان نیز نتوانسته فاصله میان وام و هزینه ساخت را جبران کند. در مردادماه، حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به افزایش سقف تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان، اعلام کرد که با توجه به رشد هزینه ساخت، رقم تسهیلات باید به حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد تومان افزایش پیدا کند.
او همچنین با اشاره به وضعیت مالی متقاضیان نهضت ملی مسکن، تأکید کرده بود که بسیاری از این افراد توان تأمین مابهالتفاوت هزینه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری را که حدود ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان برآورد میشود، ندارند.
به این ترتیب، مسئله نهضت ملی مسکن امروز دیگر صرفاً «ساخت واحدهای بیشتر» نیست؛ مسئله این است که واحد ساختهشده با چه قیمتی و برای چه کسی قابل پرداخت خواهد بود؟
در سالهای ابتدایی، افزایش وام میتوانست بخشی از هزینه ساخت را پوشش دهد، اما جهش هزینهها باعث شده حتی افزایش سقف تسهیلات نیز از رشد هزینه ساخت عقب بماند. در مرداد ۱۴۰۵ نیز در گزارشی درباره وضعیت تسهیلات این طرح، برآورد شده بود که در شرایط فعلی، وام ۸۵۰ میلیون تومانی با هزینههای ساخت جدید تناسب ندارد.
از سوی دیگر، آمارهای مربوط به تورم مصالح ساختمانی نیز نشان میدهد فشار هزینهای همچنان ادامه دارد. بر اساس آمار تیرماه ۱۴۰۵ که در همان گزارش به آن استناد شده، تورم نقطهبهنقطه مصالح ساختمانی به حدود ۸۸ درصد رسیده است؛ عاملی که در کنار افزایش دستمزد و هزینههای جانبی ساخت، مستقیماً بر قیمت تمامشده پروژهها اثر میگذارد.
شرکت پشتیبانی و توسعهگران ستاد اجرایی فرمان حضرت امام(ره) البته برای بخشی از متقاضیان حمایتهایی در نظر گرفته است. اسماعیلی گفته است برای دهکهای یک تا چهار، ۱۰۰ میلیون تومان کمک بلاعوض و ۱۰۰ میلیون تومان وام چهار درصد پنجساله پرداخت میشود و برای دهکهای پنج تا هفت نیز ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات چهار درصد پنجساله در نظر گرفته شده است.
با این حال، حتی این حمایتها نیز در برابر هزینهای که باید برای تکمیل یک واحد حدود ۱۳۵ مترمربعی پرداخت شود، نمیتواند شکاف موجود را بهطور کامل پر کند.
از سوی دیگر، ستاد اجرایی فرمان حضرت امام(ره) اعلام کرده است که بهعنوان کارگزار صفر درصدی وزارت راه و شهرسازی در این پروژهها فعالیت میکند و هزینه بالاسری یا سودی از این واحدها دریافت نمیکند. بنابراین، بخش قابل توجهی از افزایش هزینه تمامشده را باید در رشد هزینههای ساخت و طولانی شدن زمان اجرای پروژهها جستوجو کرد، نه در دریافت سود توسط این کارگزار.
در نهایت، فاصله میان هزینه ساخت و توان پرداخت متقاضیان، به یکی از جدیترین چالشهای نهضت ملی مسکن تبدیل شده است. طرحی که در آغاز با برآورد متری حدود ۷.۴ میلیون تومان کلید خورد، امروز برای برخی پروژهها به حدود ۲۲ میلیون تومان رسیده است.؛ در مقابل، وام ۸۵۰ میلیون تومانی تنها بخشی از این هزینه را پوشش میدهد.
نکته قابل توجه این است که اگر افزایش هزینه ساخت با افزایش متناسب تسهیلات و توان مالی متقاضیان همراه نشود، خطر اصلی برای نهضت ملی مسکن فقط افزایش قیمت نخواهد بود؛ بلکه خانههایی خواهند بود که ساخته میشوند، اما متقاضیان توان پرداخت سهم خود برای تحویل گرفتن آنها را ندارند